房地产行业的深度调整仍在持续。

“十四五”期间，千亿房企数量从43家锐减至10家，规模红利消退、融资环境收紧、需求端持续承压，曾经依赖高周转与杠杆扩张的行业逻辑被彻底改写。

在这一轮周期出清中，企业之间的分化迅速拉开，有的房企退出牌桌，有的企业被动收缩，也有少数企业，在逆风中完成了位置跃迁。

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越秀地产(00123.HK)正属于后者。

3月31日，越秀地产披露“十四五”收官之年业绩。财报显示，2025年公司实现合同销售额1062.1亿元。在克而瑞全口径销售榜单中，其排名由2021年的第37位上升至全国第9位，成为本轮行业调整中排名跃升幅度最大的房企之一。

当规模崇拜退场，房地产行业正在进入一场更本质的比拼，即比战略定力、比投资纪律、比财务安全边际。越秀地产的这份成绩单，也因此具备了更强的样本意义：在低谷周期中，什么样的房企能够真正穿越周期？

筑牢产品溢价根基

在行业剧烈波动的周期中，最容易被打破的，往往不是规模，而是企业的战略。在业绩发布会中，越秀地产董事长及执行董事林昭远明确表示，公司始终坚持“好产品、好服务、好品牌、好团队”的“四好企业”长期战略。

而在长期战略的指引下，越秀地产有了更清晰的方向：不依赖价格与规模驱动，而是转向以产品力和品牌力为核心的增长逻辑。

这一变化，在产品端首先体现。2025年初，越秀地产率先响应住建部“好房子”政策，推出“4X4好产品理念”，从产品设计、空间功能到生活方式场景进行系统化重构。

这一体系的直接结果，是价格体系的重塑。2025年，公司合同销售均价达到36000元/平方米，同比增长23%。

在当前市场环境下，均价的提升本身就是一种实力筛选。过去一年，北京和樾望云、上海翡云悦府两个标杆项目，分别实现95亿元和159亿元销售额，销售均价均突破10万元/平方米。高端产品的成功转化，意味着产品力开始直接兑现为品牌溢价与销售业绩。

与此同时，在市场深度分化的背景下，越秀地产持续强化核心城市布局。2025年，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市，为越秀地产贡献了85.6%的销售额。其中，广州实现销售额291亿元、位列行业TOP2，北京突破300亿元进入行业TOP2，上海以222亿元位列行业TOP7。

用纪律换确定性

如果说产品力决定卖得好不好，那么投资与财务能力，决定的是企业能不能持续卖。

这一轮周期中，部分房企的问题并非销售端，而是拿地端与资金端的失衡。越秀地产的策略，恰恰是主动收缩节奏、提高质量。

财报显示，2025年公司权益投资额为244亿元，拿地平均溢价率约9.3%，显著低于TOP10房企平均水平。同时，公司将投资高度集中于北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市，占比达到96.3%。

在投资策略上，越秀地产管理层明确提出要“以投促稳，稳住发展”，并根据市场变化主动调整节奏。

截至2025年底，公司总土地储备1855万平方米，其中一、二线城市占比达94.4%；新增土储中，一线城市占比提升至67.7%，优质土储为后续销售提供稳定支撑。

财务端，越秀地产构建起更稳固的安全边际。“三道红线”指标持续保持绿档：剔除预收款后的资产负债65.5%、净借贷比率54.9%、现金短债比1.7倍；期末现金达467.6亿元，全年经营性现金流净流入139.4亿元。

融资方面，公司加权平均借贷利率降至3.05%，同比下降44个基点，并维持标普、惠誉双投资级评级，进一步巩固资金优势。

盈利能力同样体现出韧性。2025年公司实现营业收入864.6亿元，税后利润17.8亿元，同比增长21.4%。在行业毛利率普遍承压的背景下，公司通过全链条成本管控，实现费用率持续下降，保障盈利水平稳定。

“一主两翼”打开新周期

当行业进入低增长阶段，单一开发业务的波动性被不断放大，越秀地产开始寻找更稳定的结构，推动业务模式升级。

在年报中，越秀地产提出，要构建“一主两翼”的业务组合：以住宅开发为主业，同时发展商业运营、物业服务、代建业务，构建多元协同的业务生态。

2025年，越秀地产各业务板块均实现提质增长，不仅提供稳定现金流，也与住宅主业形成协同，提升整体抗风险能力。

与此同时，标杆项目的获取，也在强化越秀地产的中长期能力。2026年初，越秀集团以236亿元竞得广州珠江新城—金融城—琶洲三大CBD交汇处的马场地块。该项目将引入顶奢商业(已与SKP签约)、高端酒店与甲级写字楼等多元业态，被视为广州核心稀缺资产。

在去杠杆、去规模红利的行业周期中，越秀地产用更稳的战略节奏、更谨慎的投资决策，以及更严格的财务纪律，换取了更高的确定性。

周期终会过去，但能够穿越周期的，从来不是运气，而是沉淀已久的核心能力。当行业回归常识与能力定价，越秀地产正在把稳这件事，做成新的竞争壁垒。

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